近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(一方水等于多少升，一方水等于多少升水gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现出该(gāi)类(lèi)产品长期(qī)投资(zī)价(jià)值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察(chá)REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)一方水等于多少升，一方水等于多少升水-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配金额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较易(yì)引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份额持(chí)有人实(shí)际获得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能(néng)够帮助机构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起到投资(zī)“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因(yīn)素(sù)的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引(yǐn)投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化(huà)的(de)修正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者可能(néng)把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是(shì)持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低，也一方水等于多少升，一方水等于多少升水有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价(jià)随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较(jiào)长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造(zào)或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发(fā)，对非现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能(néng)，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资(zī)产更多关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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