近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分(fēn)配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基(jī)金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期则更有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合(hé)行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期投资(zī)者更(gèng)具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基(jī)础设施基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的(de)“债性”特(tè)点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的固定利(lì)息回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的(de)预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达(dá)预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金(jīn)份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注(zhù)二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营权分红(hóng)包括(kuò)利(lì)润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公(gōng)募基(jī)金分(fēn)红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投(tóu)资者(zhě)可能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极(jí)大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包(bāo)括了利(lì)润分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动的(de)，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对(duì)股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分(fēn)配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到(dào)期后(hòu)通姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些过对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资，有机会(huì)进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营期(qī)限。这(zhè)种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发姐弟恋一般谁会更粘人，姐弟恋一般谁会更粘人一些，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营(yíng)权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可(kě)综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经(jīng)济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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