OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了(le)公募(mù)REITs扩募风波，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回(huí)应(yīng)称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要承租方之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密(mì)切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的(de)原(yuán)始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)已同步启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前(qián)退(tuì)租的(de)可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实不(bù)动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级市场价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在(zài)全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来(lái)平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发(fā)事(shì)件，因此导(dǎo)致二级(jí)市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日场内(nèi)资(zī)金有所(suǒ)流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价(jià)值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定释(shì)放(fàng)，但是(shì)价格(gé)涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面(miàn)、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人(rén)士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场(chǎng)跌(diē)幅(fú)较大，其实有(yǒu)些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者(zhě)。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区、物流类等(děng)REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没(méi)有(yǒu)造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会最(zuì)终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT发布(bù)公(gōng)告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极(jí)做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理(lǐ)人就(jiù)相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会(huì)上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书(shū)和(hé)合同谈(tán)判中的(de)储(chǔ)备租户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到(dào)回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的上(shàng)述公告引起了市(shì)场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核(hé)实工作，并同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公司领导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备(bèi)租(zū)户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人介绍说，目(mù)前(qián)储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息技术等产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面(miàn)强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题积(jī)超(chāo)过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为实(shí)际租户(hù)需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时间赛跑，把(bǎ)这些面(miàn)积在短期内完成去化(huà)。”相关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权(quán)益人(rén)有那(nà)么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)一(yī)直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向，历(lì)史运(yùn)营(yíng)表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租(zū)和(hé)换租都属于正常情(qíng)况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退(tuì)租正好发生在市场活跃度(dù)的短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下(xià)滑情(qíng)况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾斜，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔(gé)空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一(yī)些差异(yì)化(huà)，张润大厦多(duō)是两(liǎng)千多(duō)平的大平(píng)层(céng)，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋(dòn强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题g)形态(tài)的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募(mù)完成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变(biàn)成了一家，后(hòu)续我们在资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加(jiā)充(chōng)分发挥协同效应，相信可以做(zuò)得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都(dōu)将成为张(zhāng)江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步，也是至关重要的(de)一步(bù)，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这(zhè)和我们在张江科学城(chéng)这三(sān)十(shí)年建设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可(kě)能化解当前突发事(shì)件的(de)所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和(hé)市场的(de)信心。”

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