导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二(èr)十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量(liàng)极(jí)度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人(rén)口普(pǔ)查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占(zhàn)比(bǐ)极(jí)低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数(shù)据，我们根据商(shāng)品(pǐn)住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市(shì)的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在(zài)2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地(dì)产大分化必将体现在不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无(wú)法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均(jūn)拥(yōng)有住宅(zhái)数量(liàng)

　　（一(yī)）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾(zāi)害综合风(fēng)险(xiǎn)普查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为(wèi)主(zhǔ)题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行(xíng)业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数(shù)据(jù)公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完(wán)全反(fǎn)映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局(jú)）；二是(shì)居(jū)民(mín)住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含(hán)现(xiàn)房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流(liú)房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买(mǎi)二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户(hù)户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生(shēng)的住(zhù)宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住(zhù)宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入(rù)地的住宅(zhái)市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人杨梅是高糖还是低糖，杨梅是高糖还是低糖水果口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸(xī)引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套(tào)房。所(suǒ)以说户(hù)均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需改善

　　目前，中国(guó)的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求(qiú)，在未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人(rén)均水平(píng)的一半。若(ruò)去(qù)除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使(shǐ)用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的(de)分化日益明(míng)显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人(rén)口迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入(rù)地(dì)住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然(rán)增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分(fēn)点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年(nián)以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品(pǐn)住宅的(de)占比(bǐ)势(shì)必会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还(hái)将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资(zī)金，倾(qīng)向于中小户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间(jiān)的(de)差异(yì)也将(jiāng)越(yuè)发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际(jì)值(zhí)可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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