5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1kind用法固定搭配，kind用法总结.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年(nián)来(lái)的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数(shù)据统计显示(shì)，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到(dào)二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存(cún)量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给(gěi)侧出清的(kind用法固定搭配，kind用法总结de)过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位(wèi)置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投(tóu)资，就是强竞争力公司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的(de)个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入(rù)统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的(de)基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产租赁(lìn)、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公(gōng)募的上(shàng)银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司(sī)等都跻(jī)身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入(rù)利(lì)润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两(liǎng)只产品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上述两家kind用法固定搭配，kind用法总结上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七(qī)位，富国中证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信(xìn)用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值中枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值(zhí)相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察(chá)国企(qǐ)央企(qǐ)在三(sān)个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么(me)投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定(dìng)性(xìng)。其实整(zhěng)个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在(zài)往下掉(diào)。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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