导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭存量住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普(pǔ)查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七(qī)普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的(de)近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一(yī)人户、两人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净迁入城市(shì)的新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据此判断未(wèi)来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以(yǐ)家(jiā)庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接公布(bù)城(chéng)镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套数（统计局）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我们主(zhǔ)要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)相加，我们就能够得到当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利(lì)用既有(yǒu)统计数据(jù)，大(dà)致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅热情款待和盛情款待的意思区别，怎么表达感谢别人请吃饭(zhái)（包(bāo)含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居民已经(jīng)达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着(zhe)中国地(dì)产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房(fáng)并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套(tào)户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松散(sàn)、设施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普数据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿(yì)），得出(chū)2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有(yǒu)房。即便如此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其他国家(jiā)依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着(zhe)经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二(èr)十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分(fēn)化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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