OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘(pán)继续(xù)延续(xù)此(cǐ)前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将继续密切关注哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好(hǎo)相(xiā凝神静气的意思，凝神静气的意思解释ng)关(guān)应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸储备租(zū)户，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高度重视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士表示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波(bō)动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅(fú)低开，此(cǐ)后二级(jí)市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价格有所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全(quán)天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇(shé)口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅(fú)上涨，其凝神静气的意思，凝神静气的意思解释(qí)余7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经(jīng)披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出现波动。”一(yī)位业(yè)内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价(jià)格(gé)下跌，风险也得到(dào)一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随(suí)着经济复苏的(de)步伐，产(chǎn)业园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一(yī)定的投资价值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度对(duì)经营现(xiàn)金(jīn)流没(méi)有(yǒu)造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也(yě)强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计园区(qū)会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华(huá)安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一(yī)，目(mù)前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露(lù)的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率下降事项，一度二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信(xìn)心得到了一(yī)定提振，二级市场价格(gé)表现也趋(qū)于平稳。据了(le)解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的(de)扩(kuò)募说明会上(shàng)，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判中的储备(bèi)租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想(xiǎng)到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人(rén)坦言，事发突然确实(shí)始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实(shí)工作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据(jù)悉(xī)新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向(xiàng)书(shū)来尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责(zé)的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把这些面(miàn)积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的(de)同区域(yù)的张江光大园项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率，原始权益人(rén)有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相(xiāng)关(guān)负责人(rén)解释，张江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历(lì)史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况(kuàng)，而这次项目的大租户(hù)退(tuì)租正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到(dào)出租(zū)率下(xià)滑(huá)情况没有得到及时修复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的(de)分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平(píng)等方面也有一些差异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一千平(píng)的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些(xiē)独(dú)栋形态的物(wù)业(yè)。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老资(zī)产的管理人都变成了一(yī)家，后(hòu)续(xù)我们在资源(yuán)共享和联(lián)合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的(de)定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责(zé)人表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高科目前在管资产约五百(bǎi)万(wàn)方，还有(yǒu)一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市平台目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个(gè)资本平台和它未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募(mù)是我们(men)实现基金扩容的第一(yī)步(bù)，也是(shì)至关重要(yào)的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们(men)在张江科(kē)学(xué)城这三(sān)十年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一(yī)个非常小的插(chā)曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前(qián)突(tū)发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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