文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出“有条(tiáo)件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没(méi)实力的(de)别(bié)建了(le)，不能(néng)把包袱(fú)甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(s辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思hì)群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房的风险。从行(xíng)业(yè)层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中央房住不(bù)炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简单科普一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预(yù)售(shòu)制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般(bān)有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支(zhī)付剩余全部房(fáng)款，而(ér)是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降负债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和(hé)社(shè)会，当然这需(xū)要配套(tào)房企债务重组、复(fù)工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实施现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在(zài)国务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港，楼宇(yǔ)出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(sh辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转期(qī)长(zhǎng)等问题。针(zhēn)对这(zhè)一(yī)系列问(wèn)题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这(zhè)模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭(píng)借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的(de)经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即(jí)先收取买家(jiā)的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房(fáng)供不应求的(de)问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十(shí)年繁(fán)荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度的监管，即要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支(zhī)取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面(miàn)临住房需求(qiú)大和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一(yī)导向使(shǐ)前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文(wén)件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市(shì)场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于(yú)进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实物分配(pèi)，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地(dì)的(de)商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资(zī)金压力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内(nèi)地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记(jì)和预告登(dēng)记-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按(àn)照工程(chéng)进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开(kāi)放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由(yóu)7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主要方(fāng)式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的(de)快速发展，房地产企业(yè)从(cóng)无到(dào)有、从国企先行到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的(de)投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测(cè)算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市(shì)值与(yǔ)股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等(děng)情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的(de)工程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监管账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被(bèi)迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房(fáng)地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调(diào)资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重(zhòng)：要求(qiú)购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是(shì)房(fáng)屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者提供(gōng)一定的保(bǎo)修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首付款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回(huí)，且不(bù)承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发(fā)商提供(gōng)一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思 alt="是该(gāi)取消预(yù)售制了(le)：问题及建(jiàn)议" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230502143252331.png">

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房(fáng)合同前，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可在(zài)支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定(dìng)利率(lǜ)，银行按(àn)施工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破(pò)产，由保险公司(sī)负责(zé)相(xiāng)应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付(fù)后方可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金(jīn)也(yě)由律师监(jiān)管(guǎn)，在(zài)确认工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发(fā)商(shāng)需向(xiàng)购(gòu)房者(zhě)赔付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩(shèng)余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规(guī)定，要(yào)求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受1年的(de)房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加(jiā)大支持(chí)力(lì)度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接(jiē)监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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