万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的(de)传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思意(yì)外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱(qián)款不得(dé)不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在(zài)莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环绕(rào)的(de)顶级豪宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达(dá)近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的背(bèi)后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总共(gòng)301户(hù)，而且早已售(shòu)罄。如(rú)果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上(shàng)都是(shì)卖(mài)出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的拍卖页面(miàn)上又注明这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容(róng)。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商(shāng)业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望(wàng)，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债(zhài)主(zhǔ)中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没有过(guò)错(cuò)，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权利(lì)保(bǎo)护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的(de)，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩(biàn)论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子(zi)均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前，赫(hè)华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后(hòu)者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运回(huí)来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是(shì)每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万(wàn)元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业(yè)广场、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远(yuǎn)远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈(quān)备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名人士，如(rú)知名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓(diào)鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履(lǚ)行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深(shēn)陷(xiàn)财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖(lài)”，中(zhōng)赫(hè)集团实控(kòng)人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其(qí)手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建(jiàn传颂和传诵是什么意思区别，传颂和传诵的意思)设等。

　　这与入主北(běi)京国安(ān)的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的(de)经营状况(kuàng)没(méi)有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没(méi)有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫(hè)集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北(běi)京(jīng)国安(ān)，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安(ān)，又如何能独善其身？

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