文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有条件的(de)可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确(què)表(biǎo)态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的(de)必(bì)然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济(jì)规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方(fāng)面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资(zī)金(jīn)，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当(dāng)前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获(huò)得政府批(pī)准(zhǔn)后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次(cì)性贷(dài)款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制(zhì)度是需要严格(gé)的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对(duì)预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或(huò)者其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金(jīn)周转有着独(dú)到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金(jīn)周转。当时(shí)其(qí)在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的钱，买家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了制造商的(de)资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的一个(gè)楼盘因建筑费用超支(zhī)停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化(huà)的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进一(yī)步推进城(chéng)市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市(shì)场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售商品房制度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计(jì)划经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用(yòng)推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房(fáng)预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房过程(chéng)中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同(tóng)。对中国内地的(de)开发商而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增(zēng)加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业(yè)取得巨(jù)大(dà)进步(bù)，数十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放以(yǐ)来(lái)，城(chéng)镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前(qián)已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣(róng)，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国(guó)企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资(zī)渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二(èr)卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个(gè)独(dú)立的(de)合同(tóng)关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险(xiǎn)，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断裂(liè)等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的(de)坏账压(yā)力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没有(yǒu)统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按照(zhào)项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实(shí)是，不少购房款未进碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗入监管账户、或进入监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金继(jì)续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而(ér)拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一(yī)定程度上把风险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金(jīn)或(huò)预付款保护机制(zhì)，如英(yīng)国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以(yǐ)定(dìng)金方(fāng)式支付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是期房由政(zhèng)府或第三方验(yàn)收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般碳酸银是不是沉淀 碳酸银在水中是沉淀吗为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国(guó)平均首付(fù)比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为(wèi)防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回(huí)，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行有充分动机监管开发商(shāng)施工进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得(dé)到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房(fáng)可(kě)零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护(hù)机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日(rì)本期房交易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结(jié)束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的(de)部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全(quán)措(cuò)施(shī)才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的(de)保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保(bǎo)证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房(fáng)购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的(de)首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节(jié)点一(yī)般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项(xiàng)目资金账户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交(jiāo)付后，购房者(zhě)享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产(chǎn)到(dào)了(le)政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现(xiàn)在起，对还在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房(fáng)企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合(hé)同(tóng)环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期内，开发(fā)商应(yīng)对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是(shì)所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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