OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要承(chéng)租(zū)方之(zhī)一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项目的原始权益人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已(yǐ)同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者应理性看待虎门销烟发生在哪里。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公(gōng)司哲库科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场(chǎng)公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的(de)8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目(mù)出租率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发(fā)事(shì)件，因此(cǐ)导致二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现波动。”一位(wèi)业(yè)内人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内(nèi)资金(jīn)有(yǒu)所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响其内(nèi)外(wài)价值。

　　他也(yě)同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价(jià)格是(shì)不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士表示，今(jīn)年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低(dī)迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的产品具备一定的投资价值，很适合稳健(jiàn)类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产(chǎn)业园区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商(shāng)，平稳过(guò)度(dù)对经营(yíng)现金流(liú)没有造成大的影响(xiǎng)，“事(shì)件(jiàn)性利空下调(diào)至(zhì)得这(zhè)么急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期(qī)本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园(yuán)区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执(zhí)行已签租赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益(yì)人将继续密(mì)切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后(hòu)召开的(de)业绩说明(míng)会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署意向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租(zū)率(lǜ)将(jiāng)得到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了(le)市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注(zhù)，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获悉OPPO关(guān)停哲虎门销烟发生在哪里库科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实工(gōng)作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备(bèi)租户，积极(jí)应对(duì)哲库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事(shì)项。由于(yú)张润大厦是全国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委(wěi)也高度关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍(shào)说(shuō)，目前储(chǔ)备(bèi)租(zū)户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产(chǎn)业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了2万方。从(cóng)意向储备转化(huà)为(wèi)实(shí)际租(zū)户需要一些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽(suī)然收了(le)三个(gè)月履约(yuē)保证金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但(dàn)本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内(nèi)完成去化(huà)。”相关负(fù)责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近30％的空置率虎门销烟发生在哪里，原始(shǐ)权(quán)益人有那么(me)多储(chǔ)备租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解(jiě)释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常(cháng)情况，而(ér)这次项目的(de)大租户(hù)退(tuì)租(zū)正好发生在(zài)市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了(le)一(yī)些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方(fāng)面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身需求和预(yù)算挑(tiāo)选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续(xù)我们在资(zī)源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能(néng)更加充分发挥协同效应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江(jiāng)REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些都将(jiāng)成(chéng)为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一(yī)步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突(tū)发情况需要解决，但是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相(xiāng)比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市场的(de)信心。”

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