万(wàn)柳书(shū)院，暴(bào)雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商(shāng)——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的(de)75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些(xiē)房子早(zǎo)已(yǐ)售出，业(yè)主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候，他(tā)们的姿势(shì)都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债(zhài)权转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押(yā)物(wù)中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是(shì)中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北分），处(chù)置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实(shí)际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些(xiē)房子实际(jì)上都是(shì)卖出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态(tài)呢？只能(néng)说明(míng)这些房子根本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押(yā)，所以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人士(shì)，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自(zì)媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如果业主没(méi)有过错(c抖音我从来没想过我这放荡的灵魂是什么歌，抖音有一首歌什么荡悠悠uò)，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除(chú)查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求退还(hái)购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部(bù)价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价款的，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出(chū)去回本，抵押的(de)这(zhè)75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达(dá)申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示(shì)，目前中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷(gǔ)国际信托有限责任公(gōng)司(sī)成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也(yě)没有很高的国民知(zhī)名度(dù)，但却(què)在北京豪宅(zhái)圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京(jīng)的(de)第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达(dá)30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北(běi)京当年(nián)的“双(shuāng)料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平(píng)米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的(de)法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的(de)36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中赫集团正式成了“老(lǎo)赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到这个地步，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务(wù)，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京(jīng)建工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国(guó)安的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京(jīng)国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国(guó)安(ān)足(zú)球(qiú)俱(jù)乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履行能力而拒不(bù)履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国安(ān)，又如何能独善其身(shēn)？

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