文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工(gōng)作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二次房(fáng)改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按(àn)照经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房者非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发(fā)商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配(pèi)套(tào)房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消(xiāo)预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有(yǒu)商(shāng)业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前在(zài)国务院发展研究中心(xīn)参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预售(shòu)资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：1不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包0％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪(jì)五十(shí)年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多(duō)数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和(hé)建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开设的信托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的(de)进程大(dà)于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场(chǎn不可以瑟瑟哦是什么意思，不可以瑟瑟哦是什么意思不可以瑟瑟哦的表情包g)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件，大力支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房(fáng)制度(dù)改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难题(tí)，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房(fáng)者，极大(dà)作用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预(yù)售制的(de)初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由购(gòu)房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到了重要(yào)作用，不仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资(zī)金需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国(guó)家几(jǐ)百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国(guó)住房(fáng)存量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国内地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销售面积占总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计(jì)销售(shòu)面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违(wéi)约，购房者只能根据购房合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购(gòu)房者签订的(de)预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有关(guān)的工程建设，商(shāng)品(pǐn)房预售款监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地(dì)产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的(de)建安成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购(gòu)房款未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预(yù)付(fù)款比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程(chéng)进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋(wū)交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证(zhèng)后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美(měi)国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保险(xiǎn)公司的(de)信(xìn)托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘(pán)烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发商在项(xiàng)目获批(pī)后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合(hé)同后，购房者(zhě)需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为房(fáng)屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通(tōng)期房(fáng)交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商，即(jí)资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出(chū)台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一(yī)部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签(qiān)订(dìng)购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其(qí)他预先(xiān)支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房(fáng)价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但(dàn)交房后才开(kāi)始按(àn)揭贷款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步(bù)签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购(gòu)房者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出(chū)手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括民(mín)营企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金(jīn)环节(jié)，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺(quē)陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的(de)保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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