导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平，足(zú)够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持(chí)续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人(rén)口，流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口手房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不(bù)足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设(shè)行业(yè)获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似(shì)已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包(bāo)括(kuò)了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一(yī)是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年(nián)以来(lái)每(měi)年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期(qī)房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的(de)住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其三沙市有多少人口2022，目前三沙市有多少人口中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆(lù)续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意(yì)味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不意味着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套房，就会造成人(rén)口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨(jì)南(nán)大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据(jù)显示，在上(shàng)海、杭州以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际(jì)上会占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低的县城购(gòu)买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然(rán)有(yǒu)不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数(shù)据(jù)测(cè)算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45平(píng)方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于(yú)均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经户(hù)户(hù)有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口静(jìng)态(tài)结构和动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放(fàng)。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人(rén)口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化(huà)日益(yì)明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公(gōng)有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住宅净需(xū)求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低(dī)、基础设(shè)施(shī)配套差(chà)、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需(xū)求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的(de)中(zhōng)央(yāng)经济工作(zuò)会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平(píng)的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住(zhù)宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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