饱受争议的(de)二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提(tí)及，近(jìn)年(nián)来，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利(lì)用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉(jiā)表示，买房对(duì)居民来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民往(wǎng)往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多(duō)中介利(lì)用信(xìn)息不(bù)对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭(jiē)费(fèi)、担保费(fèi)等，对居民造成额外的(de)负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市(shì)场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内(nèi)的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当(dāng)下，推进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介(jiè)收费问题(tí)成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值不菲的房屋(wū)，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一(yī)套(tào)1000万(wàn)元的(de)房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引(yǐn)导由交易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依(yī)据是1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规定1米等于多少mm 1米等于多少厘米的(de)收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味(wèi)着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少由各中(zhōng)介(jiè)机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服务(wù)机构在具体收取过程中，会结(jié)合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综合计算出合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供的(de)基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项(xiàng)目和(hé)收费标准。房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经纪(jì)机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部(bù)门(mén)将会(huì)同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)等(děng)违反价格和(hé)反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地产经纪机构相关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入(rù)国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主(zhǔ)要还是(shì)规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对(duì)市场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出(chū)的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其(qí)中的细则，还需要看各城市落(luò)地(dì)执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的(de)调整改善、规范化(huà)，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在(zài)产权(quán)方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生影响，这(zhè)对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出(chū)更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点(diǎn)城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有(yǒu)这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费(fèi)的(de)基础上，再(zài)次向(xiàng)房东(dōng)收(shōu)取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其转再次(cì)转嫁给购房者，这实(shí)际上相当于(yú)变(biàn)相(xiāng)推(tuī)高了房(fáng)价。两部(bù)门(mén)提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不(bù)仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有(1米等于多少mm 1米等于多少厘米yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟(lín)称。

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