近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权(quán)分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的(de)时应了解资(zī)产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有(yǒu)期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营(yíng)现金(jīn)流，投(tóu)资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更(gèng)具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础设(shè)施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类(lèi)似于债券派息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收(shōu)益(yì)。机(jī)构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的(de)作(zuò)用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除(chú)权(quán)操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需(xū)结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市(shì)场扰动(dòng)对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个(gè)部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额(é)误(wù)认(rèn)为是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本(běn)金(jīn)的归还，两者的比率也是变动的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择(z一寸多少厘米公分 一寸是几个手指é)产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分(fēn)派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金份额(é)单价随(suí)着分派进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用(yòng)年(nián)限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流(liú)量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研(yán)报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相一寸多少厘米公分 一寸是几个手指对明显、同时分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de一寸多少厘米公分 一寸是几个手指)招募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也(yě)称。

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