<酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围/p>

　　导读

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量(liàng)住宅真实情况，据(jù)此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露(lù)的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并(bìng)不(bù)平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足(zú)流动人(rén)口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是(shì)流(liú)动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人(rén)口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中(zhōng)，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不(bù)足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供(gōng)给过剩，还是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们(men)测(cè)算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民(mín)住(zhù)宅相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布(bù)，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数(shù)量(liàng)，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城(chéng)镇居民(mín)拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就能够得(dé)到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住(zhù)宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房(fáng)的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房(fáng)并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市场供不应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便(biàn)和安全隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住(zhù)宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一(yī)居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存(cún)量总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过(guò)一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积后，中国的人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导(dǎo)致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发(fā)展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口增(zēng)长主要受益(yì)于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有(yǒu)7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还(hái)有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居(jū)民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在(zài)不(bù)足，供需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质(zhì)量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老(lǎo)旧二(èr)手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并不是针(zhēn)对(duì)住宅，因此(cǐ)可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)实际值可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增速可(kě)能超预期。

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