万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让(ràng)这个位于(yú)北(běi)京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要(yào)做地产界“劳(láo)斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今，万(wàn)柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国信达为了(le)收(shōu)回钱(qián)款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主的(de)维权信息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国(guó)信达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态(tài)呢？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透(tòu)露，中赫集(jí)团早(zǎo)就把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思(gēn)据相(xiāng)关(guān)法律规定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得(dé)查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权(quán)利保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付请求权优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他债权的，人(rén)民法院应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法(fǎ)庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东(dōng)，后(hòu)者由中(zhōng)国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没(méi)有很(hěn)高的(de)国民知名度，但却在北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉(yù)为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地块，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒(héng)大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套(tào)300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被(bèi)执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京(jīng)国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的(de)人(rén)生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而(ér)追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团(tuán)购网(wǎng)站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的(de)新东家。接着(zhe)在(zài)2021年(nián)6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权(quán)，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国(guó)安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安(ān)的时间完(wán)全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有得到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质(zhì)押手中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股(gǔ)东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸(xìng)免于(yú)难(nán)。不过在实控人都成(chéng)为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身？

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