文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一(yī)个月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也(yě)是(shì)对购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能(néng)实现(xiàn)房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售(sh禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气òu)？大(dà)家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方(fāng)面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待期(qī)一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理(lǐ)甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世(shì)界不少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来(lái)了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度(dù)是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支(zhī)付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是(shì)以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展(zhǎn)的(de)重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气ong>

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通(tōng)、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐(qí)买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核(hé)心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发(fā)展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了(le)中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开(kāi)发(fā)商在(zài)预售(shòu)前，确(què)保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还(hái)要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化机制(zhì)，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动(dòng)项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善(shàn)，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展(zhǎn)重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大(dà)于(yú)城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了(le)分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居(jū)，住房(fáng)事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高(gāo)增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接(jiē)贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地(dì)产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良(liáng)率大幅上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民财富(fù)效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元(yuán)。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银(yín)行的(de)按揭贷款合同是两个独立的(de)合同关系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具(jù)体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金。而事实是(shì)，不少购房款未进入(rù)监管账户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么(me)，监(jiān)管账户(hù)资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金(jīn)，再由工程方将资金转给房企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流动，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品(pǐn)房预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预付款比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方式支付(fù)，或(huò)按(àn)工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验(yàn)收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购(gòu)房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金(jīn)及首付(fù)款由(yóu)第三方公证行(xíng)或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房(fáng)者支付(fù)的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后(hòu)定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全(quán)部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规(guī)定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房(fáng)设计(jì)了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当(dāng)开发商出(chū)现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资(zī)金监管极(jí)为严格，资(zī)金也由律师(shī)监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中(zhōng)，由买(mǎi)房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全(quán)措施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证(zhèng)金(jīn)证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机构或(huò)保(bǎo)证机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权合同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放(fàng)款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付(fù)款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力(lì)的(de)金融工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应(yīng)充分估(gū)计形势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或(huò)交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度(dù)。保修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应(yīng)对房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。