5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份(fèn)额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获(huò)得增持，持(chí)仓数量(liàng)占流(liú)通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值(zhí)在股票资(zī)产(chǎn)中的占比却(què)断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募(mù)人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了(le)15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究(jiū)员(yuán)吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时(shí)代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入(rù)到供给侧出清的过(guò)程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的(de)公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当(dāng)行(xíng)业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不(bù)代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的(de)上实发展，五一(yī)假期归来(lái)后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十(shí)大流通股股(gǔ)东来看， 具体(tǐ)包括公募(mù)的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇(huì)金(jīn)、长城资产(chǎn)管(guǎn)理公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入(rù)利(lì)润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流通(tōng)股股东homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀(shā)入前(qián)十。同(tóng)时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海区域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的(de)机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的(de)拿地力度(dù)（拿homework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xūhomework可数还是不可数名词，homework可数吗？housework 呢)要强调的是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又(yòu)体现为库(kù)存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的(de)融资(zī)成(chéng)本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的资产会有更(gèng)多担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业(yè)出清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关注(zhù)估值相对(duì)较低(dī)，企业自身(shēn)资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复(fù)苏(sū)速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在持续性(xìng)地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市(shì)场恢(huī)复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在房地(dì)产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环(huán)比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数(shù)城市都(dōu)出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力，可能会(huì)出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场(chǎng)的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地(dì)凸(tū)显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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