近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资(zī)者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解(jiě)资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可(kě)供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及(jí)基金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基(jī)础设施资产(chǎn)的经营(yíng)现金美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗流，投资(zī)人通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料(liào)和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收(shōu)益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期(qī)经济预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基金(jīn)份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单位基金份额的(de)分红金(jīn)额进(jìn)行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整体收益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不确(què)定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有(yǒu)产权类产品的收益(yì)主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目(mù)在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情况(kuàng)下，基(jī)金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般(bān)较长，再加上到期后通过对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况(kuàng)。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是(shì)可(kě)供分(fēn)配现金，二(èr)者美国为什么打伊拉克，伊拉克现在归美国管吗存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类(lèi)的资产更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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