文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房(fáng)企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少(shǎo)国(guó)家(jiā)存(cún)在(zài)预售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房(fáng)后并非像中国一样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严(yán)格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障的，如果(guǒ)没有这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定(dìng)历史阶段性，现在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化(huà)防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是(shì)以客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增(zēng)加(jiā)，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机(jī)制，促进市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完(wán)成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银行(xíng)开设(shè)的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供(gōng)给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导(dǎo)向(xiàng)使(shǐ)前(qián)期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行(xíng)的是“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住(zhù)房市场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠(dié)加房地(dì)产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需(xū)求(qiú)量大(dà)，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出(chū)台多项文件(jiàn)，大(dà)力支持(chí)国(guó)内(nèi)房(fáng)地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此中(zhōng)国(guó)内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合中(zhōng)国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部(bù)购(gòu)房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所(suǒ)不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周(zhōu)转、高(gāo)杠(gāng)杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水平，中(zhōng)国(guó)内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步(bù)，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百(bǎi)年城(chéng)镇化路(lù)程。改革(gé)开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期(qī)房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中(zhōng)国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合同是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，资金若遇到下行(xíng)周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影(yǐng)响(xiǎng)自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预售(shòu)商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的(de)具体办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的预售(shòu)资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面(miàn)积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时(shí)代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地(dì)、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付(fù)的预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一(yī)般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发(fā)商为购房者提(tí)供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余(yú)房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发(fā)商提供(gōng)一(yī)定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于开发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工(gōng)进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为(wèi)公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期(qī)房设计(jì)了(le)两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置(zhì)了(le)10％定金保险保护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师(shī)监管，在确(què)认工程进度(dù)、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措(cuò)施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签(qiān)订防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行定金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金(jīn)证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发(fā)商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款(kuǎn)在交房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年(nián)保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以(yǐ)及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签(qiān)订后、地基(jī)完(wán)工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出手临(lín)界点，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安(ān)全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程(chéng)进度付款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后(hòu)按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管环节(jié)，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后(hòu)支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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