OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公(gōng)募(mù)REITs扩(kuò)募风(fēng)波(bō)，如今，二级市场的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续(xù)此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急(jí)回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦(shà)的重(zhòng)要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也(yě)表示，近期已同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应理性看待。

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　　二级(jí)市场价(jià)格继续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开，此后二级(jí)市场价格开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价(jià)格(gé)有所(suǒ)回(huí)升，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月11日(rì)以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居(jū)前(qián)列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园区基(jī)础设施REITs中，仅博(bó)时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交(jiāo)易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格(gé)下跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本(běn)面、情(qíng)绪(xù)面等多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内(nèi)人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌(diē)幅(fú)较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的(de)产品具备一定(dìng)的投资(zī)价特朗普为什么叫懂王吗？ 特朗普为什么称为懂王值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决(jué)招商，平(píng)稳过度对(duì)经(jīng)营现金流(liú)没有(yǒu)造(zào)成大的(de)影响，“事(shì)件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这么深，加(jiā)上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到(dào)租金收(shōu)入受不受影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步(bù)表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在(zài)随后召(zhào)开的业绩说明会中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信心(xīn)得到(dào)了一定提振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会(huì)上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了不到(dào)三(sān)周的(de)时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告(gào)引起了市场各方的(de)广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负(fù)责人(rén)坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴(fù)现场进行(xíng)了(le)沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备(bèi)租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较(jiào)丰(fēng)富(fù)的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租(zū)户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意向书来尽快(kuài)锁定一些重要(yào)租(zū)户。虽(suī)然收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一些空(kōng)间，但本(běn)着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市场负责的态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的张江光(guāng)大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率(lǜ)，原(yuán)始权益人(rén)有(yǒu)那么(me)多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此(cǐ)相关负责人解释，张江光大园一直以来都坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目前市场情况已有所(suǒ)好转。在(zài)看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多(duō)平的大平(píng)层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述负责人(rén)补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责(zé)人表示，张江集(jí)团和张江高科目前在(zài)管资产约五百万方，还有一(yī)些其他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我(wǒ)们(men)非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的(de)第一步，也是至关重要的(de)一步，眼下我们可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是(shì)这和我们(men)在张江(jiāng)科(kē)学城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我们(men)有信(xìn)心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的(de)所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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