5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的(de)机构对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从(cóng)公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空(mén)槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是(shì)金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但(dàn)考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级(jí)市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是居(jū)民(mín)存(cún)款数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存(cún)量地产的(de)更(gèng)新，也(yě)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有一定的政策出(chū)来(lái)去刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃世上真有孙悟空存在吗，世界上有没有孙悟空小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔(ěr)法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别(bié)是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，各(gè)类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构(gòu)还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和(hé)私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供(gōng)给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的(de)利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额(é)增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国(guó)企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的(de)开(kāi)发资源和良(liáng)好的不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开企业的资(zī)产会(huì)有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备(bèi)较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估(gū)值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还(hái)是(shì)保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察国企央(yāng)企在三个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司(sī)也是(shì)机构(gòu)的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏(sū)过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的(de)绝大多数(shù)城市都出现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企(qǐ)业的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也(yě)就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季度增长不确(què)定性的压(yā)力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时(shí)候，在房(fáng)地产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候(hòu)，只能赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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