近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)注意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和(hé)本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团(zhěng)体(tǐ)来(lái)看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主要(yào)收(shōu)益(yì)来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为(wèi)基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际(jì)获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基(jī)金年度(dù)可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券(quàn)派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利(lì)息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价格(gé)波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈现向(xiàng)股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权(quán)日(rì)，将(jiāng)对基(jch2是什么基团，chch3ch3是什么基团ī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需结合持(chí)有产品的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前(qián)提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团(qī)间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有(yǒu)特许(xǔ)经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归(guī)还(hái)，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收益(yì)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的特许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经(jīng)营(yíng)权项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资(zī)本(běn)金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指(zhǐ)标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本(běn)质(zhì)性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是(shì)指企(qǐ)业经营、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体(tǐ)现在相对股债市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择(zé)投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易(yì)带来(lái)的短期博弈(yì)机(jī)会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露(lù)预(yù)测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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