5月以(yǐ)来(lái)，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地(dì)方国企央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有(yǒu)的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一季度得以延续。数据(jù)统计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发(fā)股(gǔ)份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季(jì)报汇总(zǒng)的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房(fáng)地产(chǎn)龙头股从排位上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是金地集(jí)团退出百(bǎi)大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房(fáng)地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的是，经济(jì)圈(quān)判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰(shuāi)退期的(de)行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了(le)一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销(xiāo)售面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需(xū)要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业高增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的(de)过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率的(de)提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但不(bù)代(dài)表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城(chéng)市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认(rèn)识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类(lèi)标的(de)股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流(liú)通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包(bāo)括公募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司(sī)等(děn安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的g)都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情(qíng)时代出租(zū)率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平(pí安康可以用来祝福吗 祝你全家安康是骂人的ng)方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其当季还小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿(ná)地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信用(yòng)问题或者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依(yī)然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出较(jiào)低(dī)的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好(hǎo)的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过(guò)程中(zhōng)，央国(guó)企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的(de)维度(dù)看(kàn)，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的(de)话，或许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份(fèn)额持续提升，再次(cì)是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分(fēn)化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实现了(le)业绩的(de)回(huí)正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改善的房企，主要(yào)是因为过去两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的(de)驱(qū)动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对(duì)表现较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大多(duō)数城市都出现环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以(yǐ)及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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