5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的(de)市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的(de)是招商(shāng)蛇口，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科(kē)最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地(dì)产是(shì)复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利(lì)期一去不(bù)返了(le)。“如(rú)果按照产业周期(qī)来分类，包括(kuò)房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率和(hé)房价收入也(yě)不(bù)支撑每年18万亿元的再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随着(zhe)地产的高(gāo)杠(gāng)杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中(zhōng)，上述时(shí)间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易(yì)日收(shōu)出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房(fáng)地产开发与经营。公(gōng)司的主要产(chǎn)品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业(yè)收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布(bù)局的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第(dì)二的(de)浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名(míng)私(sī)募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续(xù)第三个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报(bào)交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公(gōng)募(mù)指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方(fāng)中证(zhèng)全指房(f再续前缘的意思是什么，再续前缘的意思可以形容好朋友吗áng)地(dì)产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本(běn)土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资(zī)成本，优质的开发资(zī)源和良好的不动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市(shì)场对民营房开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产(chǎn)会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的修(xiū)复(fù)更明显。中特估的角度(dù)从中长(zhǎng)期(qī)的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机(jī)构这(zhè)一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资(zī)部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去(qù)持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持续(xù)提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司(sī)也是机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中(zhōng)在(zài)核心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也(yě)提(tí)醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企(qǐ)业的(de)资金面压(yā)力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份(fèn)房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资(zī)董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地产(chǎn)以及(jí)其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度(dù)都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以及上(shàng)下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏(sū)，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例(lì)分(fēn)析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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