5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数(shù)据显示(shì)，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募(mù)所持有(yǒu)的房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表(biǎo)精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业(yè)的持股比例(lì)也同(tóng)步(bù)回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tó精彩演绎是什么意思解释，精彩演绎是啥意思u)似乎在今年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下(xià)降3.05％。

　　从中不难发现，公募(mù)对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是(shì)招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需(xū)要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时代，一二线城(chéng)市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业(yè)轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤(méi)炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城(chéng)镇化(huà)的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已(yǐ)经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于(yú)城市、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的(de)认识转变，精耕(gēng)细作个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股(gǔ)，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司(sī)的主要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一(yī)季度(dù)，其实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募(mù)的(de)上(shàng)银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上海本地房企，其第一(yī)季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规(guī)模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏(sū)至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看(kàn)，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东(dōng)行列(liè)。具体说来(lái)， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数(shù)1000增强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价(jià)值更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从(cóng)融资上看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且(qiě)可预(yù)期的盈利(lì)和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部(bù)将出现分(fēn)化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的(de)话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明。不过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的(de)回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速(sù)的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等(děng)极个别城市四(sì)月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场表现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力、企业的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报(bào)冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短期(qī)反弹外(wài)的一个市(shì)场乏力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的(de)压(yā)力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上(shàng)下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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