饱受争议(yì)的二手房(fáng足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务)交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用(yòng)、未(wèi)明码(mǎ)标价、捆绑收(shōu)费、滥用(yòng)客户个(gè)人信(xìn)息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害其合(hé)法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪(jì)服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席(xí)分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房(fáng)占(zhàn)市场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大(dà)宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往通过(guò)中介来完成。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉(jiā)指出，对包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相关市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在(zài)热(rè)点城市，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费上，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费标准的最早(zǎo)依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上(shàng)适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手(shǒu)房(fáng)中介(jiè)费上限为：2％足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机(jī)构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前(qián)并(bìng)未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机(jī)构(gòu)仅需(xū)在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收费标准进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而(ér)房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在(zài)具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费率。”张大(dà)伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道(dào)，公示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向(xiàng)交(jiāo)易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标(biāo)准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建设部门将会同市(shì)场监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监(jiān)管(guǎn)部门会同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的行为。对房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息(xī)，市场监管部门(mén)要依(yī)法依(yī)规纳(nà)入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是(shì)规范行(xíng)业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不同，各家收费普遍(biàn)在(zài)合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加足疗买钟出去是睡觉吗，怎么跟宾馆前台说要服务上经(jīng)纪服务(wù)费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调整(zhěng)改善、规范化，有利(lì)于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源在产(chǎn)权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过(guò)程中，原(yuán)本(běn)应该(gāi)由上下家各支付一半(bàn)的中介费，但在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房(fáng)者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中(zhōng)介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者(zhě)来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中(zhōng)有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其转(zhuǎn)再次转嫁给购房(fáng)者，这(zhè)实际(jì)上(shàng)相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易中(zhōng)操(cāo)作(zuò)的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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