近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注意吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和(hé)分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来(lái)自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息披露文(wén)件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额(é)二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人(rén)实际获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于债(zhài)券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度(dù)来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化(huà)提(tí)供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年(nián)以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率不达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称吃斑鸠能提高性功能吗，男人吃斑鸠补性功能吗，公募REITs二级市场的(de)价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作(zuò)是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)应了(le)解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基金分(fēn)红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部(bù)分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为(wèi)是持续分(fēn)红。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包括每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资(zī)产属性(xìng)不(bù)同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基(jī)于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的(de)特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标(biāo)，来观察和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示(shì)，年(nián)报(bào)指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置(zhì)新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资产配置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配(pèi)收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金(jīn)管理人实力(lì)等多(duō)重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规(guī)模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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