导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml宅销(xiāo)售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量极度(dù)过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒(shū)适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住宅间(jiān)数较发(fā)达国家还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城(chéng)镇家庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中国(guó)住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法满足(zú)流动人口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是流(liú)动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多(duō)。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新(xīn)增(zēng)住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均(jūn)较发达国家有着不小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时(shí)代已至，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市(shì)二手房挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是(shì)供需平衡，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存(cún)量数据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升mlyuè)，在以全国自(zì)然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋(dòng)数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于(yú)1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城(chéng)镇居民的(de)居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布(bù)，一是(shì)每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　具(jù)体计算(suàn)公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销售中期(qī)房占比近(jìn)9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一(yī)步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占居民(mín)所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó一升等于多少毫升应该是1000，一升等于多少毫升ml)带(dài)来了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都(dōu)会被(bèi)拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当(dāng)然这与城市(shì)土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是未(wèi)来地(dì)产的需(xū)求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城(chéng)和(hé)老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面(miàn)积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积不(bù)足(zú)19平方米，不(bù)及全国人(rén)均水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于15平方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目(mù)前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来地(dì)产还会有(yǒu)需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户(hù)户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常(cháng)住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到(dào)21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了(le)商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施(shī)配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确指出(chū)支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住(zhù)宅间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，供需出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去二十年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局(jú)限于城市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据(jù)调(diào)查的是人(rén)，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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