近两年(nián)火爆(bào)的创新产(chǎn)品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时应了(le)解(jiě)资产类型和分红(hóng)的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)酒红色是哪几个颜色调出来的集分(fēn)红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额(é)比(bǐ)例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分(fēn)红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础(chǔ)设施资产(chǎn)的(de)经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的(de)固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投酒红色是哪几个颜色调出来的资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的(de)影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额(é)的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基(jī)金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投(tóu)资人(rén)在(zài)基金分红(hóng)前后(hòu)均(jūn)可以获得(dé)公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投(tóu)资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不同(tóng)，特(tè)许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红(hóng)差异(yì)很大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期后(hòu)基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类(lèi)投资者应(yīng)该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益(yì)主要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地(dì)或(huò)建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在(zài)基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来观察和评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关(guān)的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关(guān)注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者(zhě)关注(zhù)有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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