文：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个(gè)月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了(le)，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平(píng)稳健康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建(jiàn)议取消预售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早(zǎo)源于(yú)中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制度。其(qí)实，当前世(shì)界不少(shǎo)国(guó)家存在预售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后(hòu)并非像中国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开(kāi)发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等(děng)进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地(dì)产行(xíng)业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地(dì)产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还(hái)印发(fā)售楼说(shuō)明书，上(shàng)有文字(zì)详尽说明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个亮点(diǎn)，即(jí)先收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理(lǐ)部门提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速(sù)较慢，福(fú)利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配(pèi)不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济(jì)下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商(shāng)卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速(sù)度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化(huà)，中国人民银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的发(fā)展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为(wèi)。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供(gōng)应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时(shí)间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)占总销售面(miàn)积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年(nián)长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售面积和销(xiāo)售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信(xìn)托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房(fáng)地产融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银(yín)行(xíng)不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚(shèn)至不能(néng)48k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还(hái)款能力或(huò)短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完(wán)全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临(lín)较(jiào)大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购(gòu)房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售(shòu)商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的预售资金监管规(guī)定，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等城市则按照(zhào)项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房(fáng)地产大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户(hù)资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一(yī)定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付(fù)质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提(tí)供一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付(fù)首(shǒu)付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平(píng)均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全(quán)部来自银行，银(yín)行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭证，通过(guò)验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发商或(huò)购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合(hé)同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设(shè)计(jì)了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破(pò)产，由(yóu)保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认(rèn)无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工程(chéng)进度付款的(de)方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在(zài)20％-448k纸是多少厘米 48k纸是a4纸的一半吗5％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买房(fáng)律师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡(héng)，叠加(jiā)法(fǎ)律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成(chéng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定(dìng)保证(zhèng)机构或保险机(jī)构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交房后(hòu)才开(kāi)始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按(àn)工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款也(yě)依(yī)照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户，账户(hù)资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工(gōng)具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在正(zhèng)常(cháng)运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加(jiā)大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立(lì)于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立(lì)商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开(kāi)发商应(yīng)对房(fáng)屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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