OPPO宣布关停旗(qí)下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此(cǐ)前几日的(de)下跌走势，午后跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同(tóng)时，在公(gōng)告(gào)中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期已(yǐ)同步启动了应法西斯国家有哪几个(yīng)急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是(shì)全国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不(bù)动(dòng)产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格(gé)继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后二级市场价格开始震(zhèn)荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江光大(dà)园REIT最近几个交易日二级(jí)市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳(jiā)，5月11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体表现上看，目前上市的8只产(chǎn)业园区(qū)基(jī)础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前(qián)，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩(kuò)募的项目(mù)又(yòu)遭(zāo)遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一(yī)位业(yè)内人士(shì)分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几(jǐ)个交易日(rì)场内资金(jīn)有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价格下跌(diē)，风险也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本(běn)面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值(zhí)，很(hěn)适合(hé)稳健类(lèi)投资者(zhě)。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园(yuán)区(qū)最终能顺(shùn)利解决招(zhāo)商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终(zhōng)还(hái)是落到(dào)租金收入受不受(shòu)影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计园区会最终解决(jué)。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)。随后5月(yuè)12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注(zhù)哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就相关(guān)事项进行了解释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大园项目的(de)信心(xīn)，预(yù)计(jì)签(qiān)署意向(xiàng)书(shū)和合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即(jí)奔赴现场进行法西斯国家有哪几个了沟通和核(hé)实(shí)工作(zuò)，并同步(bù)启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积(jī)极应对哲库(kù)提(tí)前退租的可(kě)能事项。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区国资委也高度(dù)关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰(fēng)富的，覆盖了芯片(piàn)测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息(xī)技术(shù)等(děng)产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际(jì)租户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签(qiān)署租赁意向书(shū)来(lái)尽快锁定一(yī)些重要租户。虽然收了三(sān)个月(yuè)履(lǚ)约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首(shǒu)批扩募、对市场负(fù)责的态度，我们(men)肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面(miàn)积在短(duǎn)期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一(yī)季度末(mò)也有将近30％的空置率，原始权(quán)益(yì)人(rén)有那么多(duō)储备租户，之前(qián)的(de)空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已有所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园项(xiàng)目在给租户的(de)分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平的大(dà)平层，楼的成新度高一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层以一千平(píng)的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户(hù)自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人(rén)都变成了一(yī)家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和联(lián)合营销(xiāo)方面能(néng)更加(jiā)充分发挥协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人表(biǎo)示，张江集团和(hé)张江高科(kē)目前在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有一(yī)些其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备资源。“我(wǒ)们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次(cì)扩募是我(wǒ)们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至关(guān)重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科学城这三十年建设(shè)发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我(wǒ)们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的信心。”

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