OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场(chǎng)的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的(de)下跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一度扩大，尾盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最(zuì)近3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科(kē)技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基(j爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语ī)础设施(shī)资产(chǎn)张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科(kē)技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的(de)通知。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始(shǐ)权益(yì)人(rén)相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同(tóng)步启动(dòng)了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不(bù)会(huì)从(cóng)根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理(lǐ)性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公司哲库(kù)科(kē)技的(de)事(shì)件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后价格有(yǒu)所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响(xiǎng)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日(rì)二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产业园区基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余(yú)7只(zhǐ)均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已经披露张江光大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级(jí)市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来(lái)，尽管出于风险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内(nèi)资金(jīn)有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并(bìng)不会从(cóng)根本上影响其内外(wài)价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示，今年(nián)整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐(yǐn爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)含收益率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合(hé)稳健类(lèi)投(tóu)资者。此(cǐ)外，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定(dìng)的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江(jiāng)园区最终(zhōng)能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有(yǒu)造(zào)成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调(diào)至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收(shōu)入(rù)受不受影响(xiǎng)，影响多大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将(jiāng)继(jì)续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级(jí)市场价格出现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理(lǐ)人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一(yī)定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心，预计(jì)签(qiān)署意向书和合同谈(tán)判中的储备(bèi)租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将(jiāng)得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了(le)应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相(xiāng)关负责人(rén)介绍说，目前储备租户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测(cè)试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技术等(děng)产业客户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了(le)2万方。从意向储备转化为(wèi)实际租户需要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负(fù)责的态度(dù)，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期(qī)内完成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同(tóng)区(qū)域的(de)张江光大(dà)园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率(lǜ)，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负(fù)责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳(wěn)定，租(zū)户的(de)调(diào)租和换租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次(cì)项(xiàng)目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在(zài)市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目(mù)前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情况没(méi)有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修(xiū)复(fù)后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目(mù)在给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千多平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高(gāo)一些，单(dān)价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也(yě)会根据自身需求(qiú)和预算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果扩募完(wán)成以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人(rén)都变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得(dé)更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定位和展(zhǎn)望(wàng)，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万方，还(hái)有一(yī)些其他(tā)在(zài)开(kāi)发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将成为张(zhāng)江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关(guān爱屋及乌是什么意思解释，爱屋及乌是什么意思英语)负责人表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一些突发(fā)情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科学(xué)城(chéng)这(zhè)三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心。”

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