饱(bǎo)受争议的二手(shǒu)房交易(yì)中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门(mén)的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联(lián)合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服(fú)务的意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利(lì)用房源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人(rén)信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟称，随着城市发展，一二线城市二手房交易占(一个立一个羽念什么字zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占(zhàn)市(shì)场成交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研(yán)究中心首(shǒu)席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来(lái)说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过中介来完(wán)成。但很(hěn)多中介(jiè)利(lì)用(yòng)信息不对称等问题，将(jiāng)非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱(luàn)象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为及其主体进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作(zuò)的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行业(yè)关注(zhù)最多的一个话(huà)题，便是房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)费的(de)问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部门(mén)主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热(rè)点(diǎn)城(chéng)市，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计(jì)委建(jiàn)设部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目(mù)前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经交(jiāo)易各方协商同(tóng)意，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅(fú)度(dù)最高(gāo)不得超过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确(què)具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服务过程中对收费标准进行(xíng)明(míng)码(mǎ)标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体(tǐ)收取(qǔ)过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标(biāo)准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门在(zài)此次意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站(zhàn)、客户端(duān)等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目(mù)、服务内(nèi)容和收费(fèi)标(biāo)准，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分别(bié)明确(què)服务(wù)项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部门(mén)采取(qǔ)约谈等综合(hé)措施进行重点监管。市(shì)场监管(guǎn)部门会(huì)同有关部(bù)门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄断法律法(fǎ)规的(de)行(xíng)为。对房地产经纪(jì)机(jī)构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依规(guī)纳入国(guó)家企业(yè)信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)一个立一个羽念什么字大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍(biàn)在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规(guī)定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则(zé)，还需要看各城市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易(yì)产生(shēng)影响，这对房(fáng)地(dì)产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各(gè)支付一半的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由购房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况(kuàng)，一些房产中介公(gōng)司将其视(shì)为向(xiàng)购(gòu)房者单边收费(fèi)的行为。部(bù)分(fēn)中介公(gōng)司可能会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服(fú)务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将(jiāng)其(qí)转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了(le)房价。两部门(mén)提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利(lì)于提(tí)高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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