文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的(de)别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大(dà)开发时(shí)代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机(jī)制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地(dì)产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分(fēn)房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放(fàng)杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制(zhì)。这是个技术活(huó)，只要坚持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居(jū)乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心(xīn)参(cān)与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办(bàn)立(lì)信置业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资(zī)金周转。当时其在购下九龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降低投资(zī)风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花(huā)+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核(hé)心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时(shí)需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账(zhàng)户资金，中国香港要求律师(shī)行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等(děng)采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工(gōng)业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化(huà)配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度也(yě)出现了分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对(duì)内地(dì)房地产市场的一针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出台(tái)《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房新(xīn)体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金和开(kāi)发时(shí)间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一(yī)个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业将正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为(wèi)。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理(lǐ)预售(shòu)许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到(dào)了(le)全(quán)部(bù)购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同(tóng)时(shí)增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶(jiē)段的资金需求(qiú)，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链特别(bié)长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例(lì)较高(gāo)，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国(guó)资(zī)本市(shì)场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看(kàn)，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另(lìng)外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和(hé)银行的(de)按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的(de)合(hé)同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风(fēng)险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者(zhě)签订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不(bù)能还(hái)款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱(qián)付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州(zhōu)、福(fú)州(zhōu)、合肥等城(chéng)市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)或者项目工程总(zǒng)额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套(tào)取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付(fù)资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预(yù)付款保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据(jù)，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权(quán)保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取(qǔ)得由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门(mén)经审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在(zài)项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同(tóng)前，购房(fáng)者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公(gōng)证，签(qiān)订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原(yuán)因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的(de)制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完(wán)工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司(sī)针对(duì)期(qī)房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟(gōu)通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出现财(cái)务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一般会(huì)在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验(yàn)收后(hòu)才能交付(fù)，交付后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才可预售。什么(me)是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房(fáng)后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程(chéng)做了统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同(tóng)签(qiān)订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者(zhě)享受(shòu)1年(nián)的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并(bìng)购重组整个行业，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场(chǎ强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题ng)信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保(bǎo)障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。

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