文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月(yuè)时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地(dì)明确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二次房改(gǎi)是个(gè)技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事(shì)，中国一定能实现房地(dì)产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能(néng)交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有助于(yú)落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠(gāng)杆(gān)的方式。98年(nián)房改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发(fā)达国(guó)家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期(qī)支付。所以(yǐ)，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分期支付(fù)以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有这些(xiē)保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消预售制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售(shòu)是(shì)实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购(gòu)买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有(yǒu)限公司，凭(píng)借商(shāng)业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有着独(dú)到(dào)的见解(jiě)，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙(lóng)的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有(yǒu)资金等能力(lì)把项目(mù)完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师的核准。为了(le)防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律师行(xíng)在(zài)银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和(hé)供给量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基础建(jiàn)设，这一导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国(guó)情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时(shí)引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国(guó)香港预(yù)售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地产市场改革(gé)。例(lì)如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台(tái)《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银行(xíng)等(děng)多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业(yè)将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一(yī)次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了(le)高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了(le)城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提(tí)高了居(jū)民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期(qī)。1978-202硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗1年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到(dào)14亿(yì)平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积(jī)和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资(zī)产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款(kuǎn)占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较(jiào)高，主要是因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公(gōng)平制度(dù)，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的(de)购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系硅酸铝针刺毯两公分厚是多长的 硅酸铝针刺毯有害吗列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的(de)预售监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项(xiàng)目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额(é)报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付(fù)的预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由(yóu)第三方公(gōng)证行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发(fā)商施(shī)工进度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还(hái)。如(rú)由于任何原因不能购买，定(dìng)金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合同(tóng)后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行支(zhī)付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来(lái)说，支付节(jié)点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通期房交易中(zhōng)的房产、资(zī)金、合同等各个(gè)环节(jié)，各环(huán)节(jié)内容确认无误后签(qiān)订首(shǒu)付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较(jiào)低(dī)，一般(bān)会(huì)在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英(yīng)国(guó)规(guī)定房屋必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预售资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二战结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规范期(qī)房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托(tuō)合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支(zhī)付的(de)购房(fáng)款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护(hù)。若开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房(fáng)者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开(kāi)始按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款的方(fāng)式，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付款流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部(bù)分(fēn)无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金(jīn)融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业(yè)，加大支持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如(rú)将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的权益。资金监管环节，引入独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售制(zhì)是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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