5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机(jī)构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数据显(xiǎn)示(shì)，以南方(fāng)和(hé)华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或(huò)“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度(dù)得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排(pái)位(wèi)上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑到房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机会的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生(shēng)了(le)更大的(de)变化。”一不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来(lái)去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价(jià)收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因而行业(yè)高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率(lǜ)的提升。当(dāng)行业(yè)需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　教师一年的工作日有多少天，一年有多少周头(tóu)部央国企、优质区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名前(qián)五(wǔ)的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务为(wèi)房地产开(kāi)发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业(yè)总收入(rù)27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例(lì)子。以3月31日时(shí)的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时(shí)代出(chū)租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大流通股股东(dōng)来看，知名(míng)私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三个季(jì)度他有的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司(sī)实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机(jī)获取低成本土地(dì)，龙头房企的(de)拿地力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本不断下(xià)滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显跑赢(yíng)行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又(yòu)体现为库存的优势(shì)。央企地产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会(huì)有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一(yī)思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续观察国(guó)企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理发(fā)现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营(yíng)收(shōu)、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名(míng)房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的房(fáng)企，主要(yào)是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国(guó)有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地(dì)拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四月(yuè)份开始(shǐ)又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市(shì)都(dōu)出(chū)现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情(qíng)况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩出现市(shì)场的(de)短(duǎn)期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多(duō)给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)教师一年的工作日有多少天，一年有多少周快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意味着，只有极为少(shǎo)数的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业，会(huì)伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的基本(běn)面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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