近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高比例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运(yùn)营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到期(qī)后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型(xíng)和分(fēn)红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的(de)变(biàn)化(huà)。基(jī)金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规要求，基(jī)础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回(huí)报(bào)，而(ér)是由可供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品(pǐn)类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对(duì)高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)相(xiāng)对(duì)经(jīng)济(jì)活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基(jī)金份额的开盘指导价(jià)做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金之上(shàng)的增(zēng)值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极(jí)大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)，应了解公募REITs底层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市场价格和(hé)分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金(jīn)额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意(yì)，特(tè)许经(jīng)营权项目的(de)分派金额(é)包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投(tóu)资，有机会(huì)进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以(yǐ)观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内(nèi)部收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产的运营情(qíng)况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的(de)现金(jīn)净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益泰伯改字文言文翻译及注释，泰伯改字文言文翻译及原文(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回(huí)报，投(tóu)资(zī)者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由于(yú)分红交(jiāo)易(yì)带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募(mù)说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分(fēn)红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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