导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过(guò)剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其中还包括大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国(guó)城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品(pǐn)住宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户户有房，然(rán)而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人(rén)口净迁(qiān)入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国家有(yǒu)着(zhe)不小差距(jù)，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子”的(de)改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大(dà)分化(huà)时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级城市之间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板(bǎ宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思n)块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或(huò)是仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了(le)大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数(shù)量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民的(de)居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住(zhù)宅数量。居(jū)民(mín)住宅相关(guān)数(shù)据有两处(chù)可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城镇(zhèn)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地产销售(shòu)以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本文去除商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套数里的(de)期房销售，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅增幅(fú)为(wèi)过去十年变化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民已经达到了户均(jūn)一套(tào)房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并(bìng)不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地(dì)的住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动(dòng)人口和(hé)省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购(gòu)买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未(wèi)来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和(hé)二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土(tǔ)地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会(huì)更多(duō)。

　　宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思lt="中国(guó)户均几(jǐ)套房？| 民生·周君芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161810299.png">

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比(bǐ)明(míng)显上升，人口小家庭化趋(qū)势将继(jì)续延续(xù)，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地(dì)住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经(jīng)济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素(sù)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济(jì)发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将(jiāng)随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不(bù)足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市(shì)能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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