导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是人均一(yī)间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套(tào)房无法满足流动人(rén)口的租(zū)赁和置业(yè)需求。全国总人口的近三成都(dōu)是(shì)流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市(shì)租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续(xù)，带(dài)来新户购(gòu)房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较发(fā)达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时(shí)代下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国(guó)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查(chá)工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没(méi)有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可(kě)以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民(mín)住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一(yī)个准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数里的期房销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数(shù)计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住(zhù)宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实(shí)际变(biàn)化比例，从(cóng)而我(wǒ)们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展终(zhōng)结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实(shí)际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大(dà)城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的(de)县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴(yù)和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近(jìn)五成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经户户有(yǒu)房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人(rén)口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户(hù)、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工(gōng)作会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于(yú)城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒ病娇是什么意思，病娇是什么意思呀网络用语u)普(pǔ)查数(shù)据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预期(qī)。

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