文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件(jiàn)的可(kě)以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经济规(guī)律办事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对(duì)购房者非常(cháng)不(bù)公(gōng)平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入(rù)了商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严(yán)格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房(fáng)进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的(de)产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商(shāng)业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现房(fáng)销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大(dà)多数居(jū)民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购(gòu)买(mǎi)。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决(jué)了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼(lóu)盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门(mén)提(tí)升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的信(xìn)托(tuō)账户（监(jiān)管(guǎn)账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险方，后续需(xū)自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问(wèn)题(tí)，才能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时(shí)推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等(děng)问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适(shì)用于当时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临(lín)商(shāng)品(pǐn)房的需求量(liàng)大(dà)，而(ér)社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地逐步引进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革(gé)，加快(kuài)住(zhù)房建(jiàn)设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解(jiě)决(jué)了房企缺少(shǎo)资(zī)金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度(dù)加(jiā)快。自(zì)此中国内地开始(shǐ)房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后(hòu)，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地(dì)的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在(zài)购房过程中，购房者(zhě)需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发(fā)展起到(dào)了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国(guó)内地房地(dì)产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣(róng)，行业(yè)各项指标(biāo)大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产对金融、批(pī)发(fā)、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各(gè)项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的(de)发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资(zī)金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预(yù)售款(kuǎn)监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地(dì)产(chǎn)管理(lǐ)部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如(rú)何被挪(大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗nuó)走的(de)？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得监(jiān)管账(zhàng)户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商(shāng)品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设(shè)有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方式支(zhī)付(fù)，或按工程进(jìn)度(dù)分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购房者开(kāi)始月供；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商(shāng)品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节(jié)，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首(shǒu)付(fù)外，购房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率，开(kāi)发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工(gōng)、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功(gō大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗ng)能是当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时支(zhī)付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环(huán)节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了(le)10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商出现财务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内(nèi)支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节(jié)，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较低，一(yī)般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才能交付(fù)，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还(hái)定价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后(hòu)由于房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可(kě)预售。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与(yǔ)付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和(hé)财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制(zhì)或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现(xiàn)象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应对(duì)房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所(suǒ)趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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