饱(bǎo)受争议的二(èr)手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于规(guī)范房地产经(jīng)纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地(dì)产经纪机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市(shì)二手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易(yì)，由于(yú)二(èr)手房(fáng)交易成本(běn)较高(gāo)、交易(yì)周(zhōu)期较长，具有(yǒu)非常(cháng)强(qiáng)的专(zhuān)业性，居民(mín)往往(wǎng)通(tōng)过中介来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信(xìn)息(xī)不对(duì)称(chēng)等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹(jiā)带(dài)其中(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事(shì)项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于(yú)二手房市(shì)场(chǎng)交易(yì)过程中存在的(de)“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市场管理和调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下(xià)，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未(wèi)来相关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经(jīng)纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)收费(fèi)标准的最早依据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设部下发的《关于房(fáng)地产中介(jiè)服(fú)务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即(jí)根(gēn)据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收(shōu)费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程(chéng)中，会结(jié)合(hé)房屋(wū)价值及工资标准，综合(hé)计算出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或(晓之以情,动之以理的意思是什么，晓之以理,动之以情出自哪里huò)渠道(dào)，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内(nèi)容和(hé)收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提(tí)供的基本服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明(míng)确服(fú)务项目和收(shōu)费标准。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交易当事人(rén)出(chū)具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明(míng)显高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同市场监管等部(bù)门采取(qǔ)约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查(chá)处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违(wéi)反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要依法依(yī)规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的(de)中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓(gǔ)励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费(fèi)普遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服(fú)务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当(dāng)前两部门提出的(de)意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如(rú)何具体认定(dìng)其中的细则，还(hái)需(xū)要看各(gè)城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对交易产生影响，这对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应(yīng)该由(yóu)上下(xià)家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这样的情形，因部(bù)分购房者处于弱势(shì)地位，从而会出现中介费及(jí)税费均由购房者来承担。即(jí)使一些房东愿意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁(jià)的(de)方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转(zhuǎn)嫁给(gěi)下家，市场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的(de)情(qíng)况(kuàng)，一(yī)些(xiē)房产中(zhōng)介(jiè)公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收(shōu)费的行为(wèi)。部分(fēn)中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部(bù)分费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上相当于(yú)变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出(chū)严(yán)禁操(cāo)纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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