近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机制是(shì)公(gōng)募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再(zài)产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目(mù)前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资(zī)产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目(mù)的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人实(shí)际获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于(yú)长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高(gāo)的收益性，在(zài)有效(xiào)控制(zhì)风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水平的预期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基指数。

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　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值变化(huà)的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本(běn)金之上的增值部分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限(xiàn)到期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目(mù)前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和(hé)本金的归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也(yě)表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类公募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级(jí)市(shì)场价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将可供分配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分(fēn)派金额包含(hán)了投资(zī)本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈(yì)机会(huì)仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环(huá二婚女人一般都嫁什么人，娶二婚女人很丢人吗n)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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