近两(liǎng)年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资价值，通过观(gu丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字ān)测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体(tǐ)来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额(é)持(chí)有人(rén)实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监(jiān)李(lǐ)华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也(yě)认为，从(cóng)投资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级市场价(jià)格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)投资(zī)品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对(duì)于未来分红(hóng)水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回(huí)归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基(jī)金份额的(de)分红金额(é)进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额净值(zhí)变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有(yǒu)产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者(zhě)应(yīng)了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字分红前提是本金之上的(de)增值(zhí)部分(fēn)不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很(hěn)大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类和产权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特许(xǔ)经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的(de)二级市场价(jià)格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一(yī)般较长，再(zài)加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一(yī)丬这个偏旁读什么 小说，丬这个偏旁读什么字步延(yán)长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产(chǎn)的(de)运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑(chēng)、填权(quán)效(xiào)应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集材(cái)料中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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