饱受(shòu)争(zhēng)议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的(de)意见。意(yì)见提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪(jì)机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人(rén)负担(dān)、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背(bèi)景，两部(bù)门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经(jīng)纪(jì)服务内容、合理(lǐ)确定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实(shí)行明码标价(jià)等十方面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席(xí)分析(xī)师张大(dà)伟称，随着行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音城市发(fā)展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交(jiāo)，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表示，买房对(duì)居民(mín)来说属(shǔ)于金额(é)不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交(jiāo)易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称(chēng)等问题(tí)，将(jiāng)非(fēi)必要的(de)收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对居民造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些(xiē)服务(wù)事项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对于(yú)二手房市场交易(yì)过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关市(shì)场交易行(xíng)为及其主体进(jìn)行(xíng)规范和秩序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进这项(xiàng)工作的(de)意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一(yī)个话题(tí)，便(biàn)是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关(guān)部(bù)门主要(yào)监管的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费及中介交(jiāo)易进行规(guī)范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋(wū)交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京某(mǒu)房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机(jī)构要合(hé)理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年(nián)国行在姓氏中读什么音，行在姓氏中读什么拼音家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服(fú)务收(shōu)费的(de)通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即(jí)根据这样的规(guī)定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅(fú)度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收取费(fèi)用过程中，相关(guān)监管部门当前并(bìng)未明确具体(tǐ)的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行明码标(biāo)价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在(zài)具(jù)体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合(hé)计算(suàn)出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次(cì)意见中提(tí)及，房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客(kè)户端等场(chǎng)所(suǒ)或(huò)渠(qú)道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容(róng)和收(shōu)费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服(fú)务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别明确服务项目(mù)和收费标准(zhǔn)。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪(jì)机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取(qǔ)约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进(jìn)行重点(diǎn)监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费等违反价(jià)格和反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依(yī)法(fǎ)依规纳(nà)入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望(wàng)大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则(zé)实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收(shōu)费(fèi)过高(gāo)的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加(jiā)上经纪服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规(guī)定，未来如(rú)何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响(xiǎng)，这(zhè)对房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在(zài)二手(shǒu)房买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在(zài)一些热点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者处于(yú)弱(ruò)势(shì)地位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出(chū)现中介(jiè)费及税费(fèi)均由购(gòu)房者(zhě)来承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单边收费的(de)行(xíng)为(wèi)。部分中介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服务收(shōu)费(fèi)的基础上(shàng)，再次向房东收(shōu)取费用，而(ér)这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际(jì)上相(xiāng)当于变相推(tuī)高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中(zhōng)操作的透明度，也有利(lì)于房(fáng)价的(de)稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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