导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入(rù)大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国家(jiā)庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示(shì)，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并(bìng)不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而(ér)产生了额外(wài)的住(zhù)宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增(zēng)需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么(me)当(dāng)下房地产大分(fēn)化时(shí)代已至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味(wèi)着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密(mì)切相关。单单从人均(jūn)住宅间(jiān)数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是(shì)城镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到(dào)当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(b千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ù)，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算得(dé)到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除(chú)以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据(jù)，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数(shù)，并(bìng)进一步推算中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成。本文去除(chú)商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有(yǒu)住宅的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住(zhù)宅。

　　三(sān)、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套(tào)房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需平(píng)衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造成房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城(chéng)乡人(rén)口流(liú)动(dòng)调查数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年(nián)龄(líng)至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的(de)不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的家庭户(hù)数拥有的(de)住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被(bèi)拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的(de)家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产的(de千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平(píng)方米(mǐ)。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的(de)人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集(jí)体户人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇(zhèn)住宅需(xū)求(qiú)主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人(rén)口迁移(yí)势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二(èr)手(shǒu)房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房(fáng)和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设(shè)施配套(tào)差(chà)、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水平(píng)有(yǒu)着密切正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种分化不(bù)单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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