5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数量(liàng)占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房(fáng)地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产(chǎn)公司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对于(yú)房地(dì)产的投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金一(yī)季报汇总的重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对(duì)比去(qù)年(nián)四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺(wàng)季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进(jìn)入(rù)大分(fēn)化时代，一二(èr)线城市(shì)好(hǎo)于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特(tè)殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业(yè)也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就(jiù)很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆(bào)雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就(jiù)能够通过大(dà)鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提升(shēng)。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样(yàng)的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作个股成(chéng)为公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地(dì)产“风物(wù)长宜放(fàng)眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标的(de)股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与(yǔ)经营(yíng)。公司的主要(yào)产品(pǐn)及服务(wù)为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工(gōng)程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局(jú)的(de)例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募(mù)的上银基金、私(sī)募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租(zū)率复苏(sū)至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一(yī)季度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的(de)两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上(shàng)海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方(fāng)中证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取低(dī)成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本(běn)不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存(cún)在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场(chǎng)对(duì)民营房开企(qǐ)业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来(lái)说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业(yè)进入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较(jiào)低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较(jiào)低，行(xíng)业内部(bù)将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思(sī)路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个(gè)方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够(gòu)保(bǎo)有一(yī)个(gè)正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大(dà)多数城市(shì)都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太(tài)乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资金面(m亡羊补牢告诉了我们什么道亡羊补牢告诉了我们什么道理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢理 二年级，亡羊补牢告诉了我们什么道理呢iàn)压力，可能(néng)会出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹(dàn)外的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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