导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国(guó)房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲(双修是指什么意思，双修是怎么进行的xuàn)染中国地(dì)产(chǎn)存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套(tào)房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业需(xū)求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)四大新(xīn)增需求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较发达(dá)国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化(huà)时(shí)代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块之间(jiān)，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从2月以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的房子(zi)是(shì)否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察中国(guó)户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑数据以(yǐ)及80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到(dào)3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计(jì)算的城镇房(fáng)屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量(liàng)有(yǒu)关(guān)，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民(mín)住宅主要分两大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两处可以直接(jiē)公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅销售套数(shù)（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到(dào)居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到(dào)底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房(fáng)后装修的(de)时间(jiān)，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住宅双修是指什么意思，双修是怎么进行的现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据(jù)显示中国(guó)城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下：双修是指什么意思，双修是怎么进行的

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁(lìn)其(qí)他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人口流动、居(jū)民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住(zhù)宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据(jù)显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一(yī)套房。所以说户(hù)均一套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流(liú)动人口的租赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目前(qián)，中(zhōng)国的(de)城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需(xū)求，在(zài)未(wèi)来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室(shì)和(hé)二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存(cún)量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅(zhái)面积(jī)为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日(rì)本、德国和(hé)英国都(dōu)高于(yú)40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口(kǒu)，所需要(yào)的住宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需求释(shì)放。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规(guī)模的缩小而(ér)增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经(jīng)济发展带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都(dōu)市(shì)圈中心城市流入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人口增量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成(chéng)家庭购买了(le)商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物业管理，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有(yǒu)所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住(zhù)宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密(mì)切正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可(kě)能超预(yù)期。

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